A manutenção predial reúne uma série de serviços necessários para conservar instalações, equipamentos e elementos construtivos ao longo do tempo. Para organizar essas atividades, a ABNT NBR 5674 estabelece diretrizes relacionadas ao planejamento, à execução e ao registro dos serviços de manutenção.
Seguir essas orientações envolve colocar o plano em prática por meio de intervenções programadas e corretivas, realizadas de acordo com as características de cada sistema e com as especificações técnicas aplicáveis. É o caso de serviços em instalações elétricas, redes hidráulicas, fachadas, impermeabilizações e sistemas de climatização.
O que a ABNT NBR 5674 exige na rotina de engenharia e facilities
A norma NBR 5674 orienta a gestão da manutenção como um processo continuado de intervenções destinadas a preservar o desempenho dos sistemas e componentes da edificação e suas condições de uso. Para isso, a rotina de manutenção deve considerar alguns pontos:
- • Periodicidade técnica e cronograma de serviços: Fixação de intervalos cronológicos ou métricas operacionais para vistorias e testes em subsistemas críticos, como estruturas de concreto armado, redes elétricas de média e baixa tensão, impermeabilizações, prumadas hidráulicas e sistemas de climatização central.
- • Responsabilidade técnica: Os serviços devem ser realizados por profissionais qualificados e, quando aplicável, contar com a responsabilidade técnica de profissional legalmente habilitado.
- • Registro dos serviços realizados: Manter informações sobre as intervenções executadas permite acompanhar o histórico de manutenção e as condições dos sistemas ao longo do tempo.
A operacionalização divide-se metodologicamente em três abordagens complementares:
- 1. Manutenção Preventiva: Ações programadas com base em tempo ou ciclos operacionais, como a limpeza semestral de reservatórios de água potável, a reaplicação de mastiques em juntas de dilatação de fachadas e o reaperto de conexões em quadros de distribuição elétrica. A execução deve seguir as especificações técnicas de cada sistema e os procedimentos indicados para sua conservação.
- 2. Manutenção Preditiva: Monitoramento por instrumentação de parâmetros físicos e químicos antes da manifestação do dano, a exemplo da termografia infravermelha em painéis para diagnóstico de sobrecargas e da análise de vibração em grupos geradores e bombas de recalque. A partir do acompanhamento desses parâmetros, as intervenções podem ser programadas conforme as condições de cada equipamento.
- 3. Manutenção Corretiva (planejada ou emergencial): Intervenção técnica destinada a restaurar o subsistema após a perda de funcionalidade, como o tratamento de armaduras expostas por corrosão em vigas de subsolo ou o reparo imediato de tubulações pressurizadas colapsadas. A execução do reparo ou da substituição deve considerar as características do componente e os procedimentos técnicos aplicáveis.
Por que acompanhar a manutenção da edificação
A execução periódica dos serviços previstos no plano contribui para a conservação dos sistemas prediais e permite acompanhar as condições de funcionamento dos componentes ao longo do tempo. Quando uma intervenção é necessária, seguir as especificações técnicas do projeto e as normas aplicáveis orienta os procedimentos e materiais utilizados.
Reformas e outras intervenções também podem alterar as características dos sistemas existentes. Por isso, os serviços de manutenção precisam acompanhar as condições atualizadas da edificação e as especificações técnicas correspondentes.
Sinais de defasagem e estruturação corporativa do plano
Diversas organizações mantêm planos estáticos arquivados que não retratam a realidade operacional do ativo. Alguns sinais evidentes de defasagem técnica são:
- Atuação baseada exclusivamente na abertura de chamados corretivos por usuários, sem cronograma proativo de inspeções periódicas;
- Incompatibilidade do plano com reformas e intervenções recentes regidas pela NBR 16280;
- Ausência de revisão anual dos orçamentos estimativos e dos cronogramas plurianuais;
- Inexistência de fichas técnicas de homologação e de ARTs emitidas pelos prestadores terceirizados de serviços de manutenção.
Como a Engecondor atua na manutenção predial
Na Engecondor, atuamos na execução de serviços de manutenção predial, seguindo as especificações técnicas dos projetos e as normas ABNT aplicáveis a cada intervenção. A equipe pode atuar em serviços preventivos, preditivos e corretivos, de acordo com as características e necessidades de cada edificação.
A execução adequada dessas atividades contribui para a conservação dos sistemas prediais e para a manutenção das condições de funcionamento previstas para o empreendimento.
Para executar os serviços de manutenção predial da sua empresa de acordo com as especificações técnicas aplicáveis, solicite uma proposta à nossa equipe.
Faço parte da Engecondor desde 2014, uma trajetória que me permitiu conhecer de perto a essência da empresa, sua cultura e cada etapa dos processos que tornam nossos serviços uma referência em reformas, adequações e manutenções comerciais. Sou formada em Administração de Empresas e apaixonada por arquitetura. Acredito que unir gestão eficiente à compreensão dos espaços e das necessidades dos clientes é fundamental para entregar projetos bem executados e com alto padrão de qualidade.